Românii plătesc în 2026 o cotă standard de TVA de 21% pentru majoritatea bunurilor și serviciilor, în timp ce cota redusă de 11% se aplică doar categoriilor prevăzute expres de Codul fiscal. Pentru anumite locuințe noi mai funcționează, însă, un regim tranzitoriu de 9%, care expiră la 31 iulie 2026 inclusiv. (Digi24)
Termenul este esențial pentru cumpărătorii care au semnat anterior documente privind plata unui avans. Locuința trebuie livrată, iar transferul dreptului de proprietate trebuie autentificat cel târziu la 31 iulie 2026. După această dată, pentru locuințele obișnuite care nu mai intră în facilitate, se aplică în principiu cota standard de 21%, potrivit legislației aflate în vigoare la 18 iulie 2026. (Portal Legislativ)
Cât ajunge, de fapt, în prețul final?
Diferență de 72.000 de lei la o locuință
Impactul TVA devine vizibil imediat atunci când este aplicat la o sumă mare. Pentru o locuință cu valoarea de 600.000 de lei fără TVA, prețurile arată astfel:
Cotă aplicată | TVA datorată | Preț final |
|---|---|---|
TVA 9% | 54.000 lei | 654.000 lei |
TVA 21% | 126.000 lei | 726.000 lei |
Diferența dintre cele două prețuri finale este de 72.000 de lei. Calculul este orientativ și pornește de la aceeași valoare fără TVA, fără a include eventuale costuri notariale, comisioane bancare, amenajări sau alte cheltuieli ale tranzacției.
La cumpărăturile obișnuite, un produs cu un preț de 100 de lei fără TVA ajunge la 121 de lei dacă este taxat cu 21% și la 111 lei dacă se încadrează legal la cota redusă de 11%. (Digi24)
Cine mai poate cumpăra o locuință cu TVA de 9%
Facilitatea nu se aplică tuturor locuințelor cumpărate până la sfârșitul lunii iulie. Conform articolului III din Legea nr. 141/2025, condițiile trebuie îndeplinite cumulativ. Persoana fizică poate achiziționa individual sau împreună cu alte persoane fizice o singură locuință cu TVA de 9% în perioada 1 august 2025–31 iulie 2026. (Portal Legislativ)
Locuința trebuie:
să aibă o suprafață utilă de maximum 120 de metri pătrați, fără anexele gospodărești;
să coste cel mult 600.000 de lei fără TVA, valoare în care este inclus și terenul;
să poată fi locuită ca atare în momentul livrării;
să fie livrată cel târziu la 31 iulie 2026. (Portal Legislativ)
Cumpărătorul nu trebuie să fi achiziționat o altă locuință cu o cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023. Verificarea este făcută de notar prin Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA. (Portal Legislativ)
Antecontractul și avansul pot decide cota
O altă condiție este existența, înainte de 1 august 2025, a unui act juridic care are ca obiect plata în avans pentru cumpărarea locuinței. Nu este suficient ca o persoană să găsească acum un apartament care respectă limitele de suprafață și preț. (Portal Legislativ)
Pentru actele încheiate între 3 și 31 iulie 2025, legea impune o regulă suplimentară: cumpărătorul trebuie să dovedească achitarea unui avans reprezentând 20% din valoarea locuinței fără TVA, plătit integral până la 31 iulie 2025. (Portal Legislativ)
Notarul trebuie să verifice îndeplinirea condițiilor înainte de autentificarea transferului. În cazul în care cumpărătorul apare deja în registru cu o locuință achiziționată la cotă redusă, noua tranzacție poate fi autentificată numai cu aplicarea cotei standard. (Portal Legislativ)
Data livrării este decisivă
Termenul din 31 iulie nu privește doar semnarea unei promisiuni sau efectuarea unei plăți. Locuința trebuie să fie livrată și să poată fi locuită, iar documentul prin care se transferă proprietatea trebuie autentificat până la data-limită.
O întârziere a dezvoltatorului care împinge livrarea după 31 iulie 2026 poate schimba tratamentul fiscal al tranzacției. Într-un asemenea caz, cumpărătorul trebuie să verifice clauzele contractuale privind prețul, TVA-ul și suportarea unei eventuale diferențe de taxă. Legea stabilește condițiile fiscale, însă modul în care costul suplimentar este suportat poate depinde și de formularea contractului semnat între părți. (Portal Legislativ)
Ce produse și servicii au TVA de 11%
Cota redusă de 11% se aplică numai bunurilor și serviciilor enumerate de legislația fiscală. Printre acestea se află, în condițiile și cu excepțiile stabilite de Codul fiscal:
anumite alimente și medicamente de uz uman;
cărți, manuale, ziare și reviste;
alimentarea cu apă și serviciile de canalizare;
cazarea hotelieră;
anumite servicii de restaurant și catering;
energia termică furnizată în sezonul rece unor categorii de consumatori;
anumite livrări de lemn de foc;
accesul la muzee, castele, monumente și grădini zoologice sau botanice. (Anaf)
Încadrarea nu trebuie făcută doar după denumirea comercială a produsului. Codurile tarifare, compoziția și destinația pot determina aplicarea cotei de 11% sau a celei standard de 21%.
TVA-ul este deja în prețul de la raft
TVA este o taxă pe consum. Comercianții o colectează și o declară, dar costul economic este suportat, în final, de cumpărător. În magazine, prețurile afișate consumatorilor includ de regulă taxa, astfel că majorarea TVA se vede direct în suma plătită atunci când vânzătorul transferă integral diferența în preț. (Digi24)
Pentru a afla cât TVA este inclus într-un preț final, calculul se face raportând cota la prețul care conține deja taxa. De exemplu, într-un preț final de 121 de lei taxat cu 21%, baza este de 100 de lei, iar TVA-ul este de 21 de lei.
